Ana Gayrimenkulde Diğer Kat Maliklerine Veya Bina Sakinlerine Rahatsızlık Veren Kişilerin 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Ve Türk Ceza Kanunu Kapsamındaki Sorumlulukları
Av. İlayda KASAROĞLU
AYDIN Hukuk & Müşavirlik / Arabuluculuk Bürosu
Özet
Herkes taşınmazını kullanırken, diğer kat maliklerini veya bina sakinlerini olumsuz etkileyebilecek taşkınlıklardan kaçınmakla yükümlüdür. Taşınmazın durumuna, niteliğine, yerel adete göre komşular arasında hoşgörü sınırını aşan maddi, manevi veya olumsuz olabilecek taşkınlar yasaktır. Taşınmazın maliki, mülkiyet hakkını kanuni kısıtlamalara aykırı kullanarak aşarsa bu nedenle zarara uğrayan kişilere karşı sorumlu olur. Hakim, somut olayın koşullarına göre taşkınlığın katlanılabilir olup olmadığını takdir eder. Komşuların birbirlerine karşı birbirlerini olumsuz şekilde etkileyecek davranışlardan kaçınmakla yükümlü olduğu ve birbirlerine karşı sorumlulukları konuları bakımından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun yukarıda söz edilen konuda düzenlenmiş olan ilgili maddeleri incelenecektir.
1. Komşuların Birbirlerine Karşı Sorumlulukları
Medeni Kanun Madde 737: Komşu Hakkı
Madde 737 – Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.
- Komşuluk Kavramı
Komşu sayılmak için taşınmazların birbirine bitişik, çok yakın, aynı taşınmazda vs. olması şart değildir. Taşkın eylemin etkilerinin ulaşabileceği alan içerisine giren tüm taşınmazlar komşu olarak sayılacağından ilgili eylemlerden dolayı kişilerin diğerlerine verdikleri zarar veya zararlardan sorumlu tutulabilmeleri değerlendirilirken ilgili taşınmazların birbirlerine olan yakınlıkları veya uzaklıklarından ziyade taşkınlıktan “etkilenme” esas alınmaktadır. Bu nedenle, kişilerin komşu sayılabilmesi için taşınmazların çok yakın olması veya aynı taşınmazda bulunulması zorunlu değildir; birbirinden uzakta ikamet eden ve fakat aynı bölgede yaşayan kişiler dahi komşuluk hakları kapsamına girmektedirler.
Komşuluk hukukundan kaynaklanan iddianın ileri sürülebilmesi için mutlaka komşu taşınmazın maliki olunması gerekmez.[1]
- Taşkınlık
Medeni Kanun’da taşkınlığın tam olarak bir tanımının yapılmasından ziyade bazı taşkınlık türlerinin örnek olarak sayılması nedeniyle hangi davranışların ‘taşkınlık’ oluşturduğuna hakim somut olayı inceleyerek takdir hakkını kullanarak karar verecektir.
İlgili maddede söz edilen taşkınlıklar aşırı kötü koku, çok fazla duman, toz gibi maddi; konutu kumar gibi uygunsuz işler için kullanmak gibi manevi; güneşi veya manzarayı kapamak gibi olumsuz şekilde olabilir. Malikin olumsuz bir hareketinden sorumlu tutulabilmesi için malik diğerlerini meydana gelebilecek bir zarardan korumak amacıyla gerekli önlemleri almakla yükümlü olması ve fakat bu yükümlülüğünü yerine getirmemiş olmalıdır. Örneğin, Yargıtay’ın bir kararında (4.HD, 21.4.1969, 1785/3947), arsada kazı yapılıp bir çukurun meydana gelmesi, içinde suların birikmesi ve küçük bir çocuğun düşüp boğulması durumunda, taşınmaz malikinin çukurun kapatılması gibi gerekli önlemleri almamış olması nedeniyle sorumlu tutulduğu görülmüştür.[2]
Aşırı gürültü yapmak, yüksek sesle müzik dinlemek, bacadan çıkan zararlı dumanların komşuları olumsuz etkilemesi, sürekli havlayan köpek beslemek, ortak alanları kirletmek, örtü veya halı silkmek vb. eylemler taşkınlık olarak yaptırımı gerektiren eylemlerdir.
Taşınmazın kullanılması sebebiyle komşunun uğramış olduğu zarar hoş görülebilecek normal bir ölçüyü aşmadığı sürece, toplu yaşamanın neden olduğu ve taşkınlık sayılmayacak eylemlerden dolayı komşunun zarar gördüğünden söz edilemeyecektir. Hoş görülebilecek ölçünün aşılıp aşılmadığını somut olay üzerinden tespit edebilmek için hakim komşuların birbirlerine karşı göstermeleri gereken katlanmanın sınırını objektif kriterlere göre belirleyerek taşkınlığın olup olmadığına karar verecektir.[3]
- Zararın Karşılanmasını Talep Hakkı
Zarar gören kimse, durumun eski hale getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir (MK 730). Taşkınlıklardan maddi veya manevi olarak etkilenen çevredeki herkes bu durumun önlenmesini isteyebilir ve uğranılan zararın karşılanmasını talep edebilir; dolayısıyla davaları sadece malikler değil kiracılar da açabilirler.
Taşınmaz malikinin zararlardan dolayı sorumlu tutulabilmesi için, mülkiyet hakkının kanundan doğan kısıtlamalara aykırı kullanılması ile uğranılan zarar arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır.[4]
- Zamanaşımı
Medeni Kanunun 737’nci maddesinden kaynaklanan uyuşmazlıklara uygulanması gereken zamanaşımı süresi kanunda açık olarak belirtilmemekle birlikte bu sorumluluklar haksız fiillerin özel bir türü sayıldığından Borçlar Kanununun 72.maddesi uyarınca 2 ve 10 yıllık zamanaşımı süreleri uygulanacaktır. Zamanaşımı süresi, taşkınlıklar ve zarar verme tehlikesi devam ettiği sürece işlemeye başlamayacağından dolayı bu süre boyunca zarar görenlerin dava açma hakkı ortadan kalkmayacaktır.
2. Kat Maliklerinin Yükümlülükleri – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 18: Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Kat Mülkiyeti ve Kat Maliki Kavramları
Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 2.maddesindeki tanıma göre, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti,
bu mülkiyet hakkına sahip olanlara da kat maliki denir. Şu halde kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza mahzen, depo gibi bölümleri üzerindeki mülkiyettir.[5]
Kat Maliklerinin Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü
KMK m.18’de açıkça belirtildiği üzere kat malikleri ortak yerleri kullanırken dürüstlük kuralına uygun davranmak, diğerlerine rahatsızlık vermemek ve onların haklarını çiğnememekle birbirlerine karşı yükümlülülerdir.
Kat malikleri, birbirleriyle sürdürdükleri ortak yaşamları barış ve huzur içerisinde yürütebilmek için mülkiyet haklarını kullanmada özen yükümlülüklerini yerine getirilmelilerdir.
KMK 18/2. fıkradan da anlaşılacağı üzere kat maliklerinin yükümlülüklerine dair olan hükümler, ana gayrimenkulde oturan kiracılara ve sükna hakkı sahiplerine karşı da uygulanabileceğinden yukarıda sayılan yükümlülüklere uygun davranılmaması durumunda bu kişiler de borçlarını yerine getirmezlerse kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olacak ve zararın giderilmesine katkıda bulunacaklardır.
Kat Mülkiyetinin Zorunlu Olarak Devredilmesi
Kat maliklerinden biri Kat Mülkiyeti Kanununa göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler (KMK 25/1).
Yükümlülüklerini yerine getirmeyen bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir (KMK 25/2).
Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, Kat Mülkiyeti Kanununda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi durumunda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde var sayılacaktır (KMK 25/3).
Hakimin Müdahalesi
Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK 33/1-son cümle).
Kat maliklerinin ve onlarla müteselsilen sorumlu tutulabilecek kişilerin kanunda belirtilen yükümlülüklere uymamaları durumunda hakimin müdahalesine başvurulabilir. Bu başvuru sonucunda hakim yükümlülüklere aykırı olacak şekilde davranan kişi veya kişilerin doğrudan kat mülkiyetinden tahliyesine karar vermek yerine öncelikle yükümlülüklere aykırı olan davranışı önlemek amacıyla gerekli aksiyonların alınmasına karar verme yoluna gitmelidir.
Yükümlülüğe aykırılığın giderilmesi yahut önlenmesi mümkün değilse bu durumda aykırılık oluşturan davranışların sona erdirilmesine yönelik karar verilmelidir. Verilen karara uyulmaması durumunda kat malikleri bakımından KMK 25.madde uyarınca kat mülkiyetinin devri kararı veya anagayrimenkuldeki kiracı hakkında tahliye kararı verilebilir.[6]
Kişilerin Huzur Ve Sükununu Bozma
Ana gayrimenkulde diğer kat maliklerine veya bina sakinlerine rahatsızlık veren kişiler bakımından Ceza Kanununumuzda da çeşitli yaptırımlar öngörülmektedir. Zira, Türk Ceza Kanunu madde 123 uyarınca: “Sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi, gürültü yapılması ya da aynı maksatla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikayeti üzerine faile üç aydan bir yıla kadar hapis cezası verilir.” Maddede görüldüğü üzere, bir kimseye ısrarla ‘gürültü yaparak’ ya da aynı amaçla rahatsızlık vermek işin durumuna, rahatsızlığın boyutuna göre hapis cezasına kadar gitmektedir.
Şayet, verilen rahatsızlığın yanında tehdit suçu da oluşmuşsa, TCK Madde 106 uyarınca kişinin hayatına veya vücuduna yönelik bir saldırı gerçekleştireceğinden bahisle tehdit eden kişi, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır (TCK 106/1).
Bununla birlikte, kat maliklerine veya bina sakinlerine rahatsızlık veren kişi verdiği rahatsızlığın yanında onur, şeref ve saygınlığını rencide edebilecek nitelikte somut bir fiil veya olgu isnat ederek veya kişiye sövmek suretiyle o kişinin onur, şeref ve saygınlığına saldırarak hakaret suçunu da işler ise üç aydan iki yıla kadar hapis veya adlî para cezası ile cezalandırılır (TCK 125/1).
AYDIN Hukuk & Müşavirlik / Arabuluculuk Bürosu
[1] 1.HD. 26.12.2005, E.2005/12485 – K.2005/13765
[2] Karahasan, Eşya 4, s.300
[3] Sirmen, Eşya Hukuku, s.443-447
[4] Tandoğan, Sorumluluk Hukuku, s.203-204
[5] Sirmen, Eşya Hukuku, s.448