Hürkan METE
AYDIN Hukuk & Müşavirlik / Arabuluculuk Bürosu
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle de konut ve çatılı iş yerini konu alan kira sözleşmeleri kiraya veren tarafından sona erdirilebilir. Bu bakımdan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK’nin) 352. maddesi bizi aydınlatacaktır:
“Kiracı; kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
- Kiracının belirli bir tarih için verdiği yazılı tahliye taahhüdünü yerine getirmemesi
Kiracı, kira konusunu teslim aldıktan sonra bu taşınmazı belli bir tarihte boşaltacağına yönelik kiraya verene karşı “yazılı şekilde” bir taahhüt sunmuşsa ve belirlenen tarihte kiralananı boşaltmazsa bu takdirde kiraya verenin elinde 2 seçenek bulunur. Birincisi, belirlenen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde ilamsız tahliye takibi için icraya başvurmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. İkincisi, belirlenen tahliye tarihinden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren, 2 seçenekten birini tercih edebilir.
Eğer kiraya veren, belirlenen boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurmayı tercih ederse bu takdirde icra dairesine başvuru yapmadan önce arabulucuya müracaat etmek zorunda değildir. Zira 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B, f. 1, bent (a) uyarınca kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler, dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Kiraya verenin süresinde icra dairesine başvurması hâlinde icra dairesi, kiracıya tahliye emri gönderir. Ardından kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğ edildiği günden başlayarak 7 gün içinde bu emre itiraz edebilir. Kiracı, bu zaman diliminde tahliye emrine itiraz ederse kiraya veren, İcra Mahkemesi’nden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Fakat İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesinin 2 ve 3. fıkrası çerçevesinde kiraya verenin itirazın kaldırılması isteminin başarıya ulaşması için kiraya veren tarafından tahliye talebinin (1) Noterlikçe resen tanzim edilmiş olması veya (2) Noterlikçe bu tahliye talebinin tarih ve imzası tasdik edilmiş olması ya da (3) ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika göstermesi gerekmektedir. Ola ki kiraya veren bu 3 şarttan birini yerine getiremediği için tahliye emrine yönelik yapılan itirazın kaldırılmasını sağlayamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davası açma hakkı saklı bulunmaktadır.
Buna karşılık kiraya veren, belirlenen tahliye gününden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açmayı seçerse bu durumda dava açmadan önce 1 aylık hak düşürücü süre zarfında arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B, f. 1, bent (a) uyarınca kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından arabulucuya başvurmak, dava şartıdır. Bundan ötürü arabulucuya başvurmadan sözü edilen tahliye davasının açılması durumunda açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Arabuluculuk nezdinde anlaşma sağlanamaması ihtimalinde tahliye davasının davacısı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Tahliye davası yönünden görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’dir ve bu dava, basit yargılama usulüyle görülecektir.
- Kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla kiraya verence 2 haklı ihtar çekilmesi ve ardından dava kanalıyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi
Kiracı;
- 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde,
- 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise 1 kira yılı veya 1 kira yılını aşan süre içinde,
Kira bedelini ödemediği için kendisine “yazılı olarak” 2 haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve 1 yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak söz konusu tahliye davasını açmadan önce 1 aylık hak düşürücü süre zarfında 6325 sayılı Kanun uyarınca arabulucuya başvurmak gerekmektedir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez. Şayet arabuluculuk huzurunda anlaşılamaması olasılığında dava kanalı açık hâle gelecektir. Davaya bakacak görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir ve davada basit yargılama usulü uygulanacaktır.
Ne var ki sözü edilen 2 ihtar, haklı olmalıdır. Kira bedelini ödeme borcu henüz muaccel olmamışsa (borcun ifası talep edilebilir hâle gelmemişse) yapılan ihtar haklı değildir.
Vurgulamak gerekir ki belirsiz süreli kira sözleşmeleri yönünden 2 haklı ihtar olanaksızdır.
- Kiracının veya onun eşinin kiralanan taşınmazla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun mevcudiyeti hâlinde kiraya verenin bu hususu sözleşme anında bilmemesi kaydıyla dava ile sözleşmeyi sona erdirmesi
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kira konusu taşınmazla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren, kira sözleşmesi kurulurken bunu bilmiyorsa sözleşmenin sona ermesinden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi dava kanalıyla sona erdirebilir. Bu dava açılmadan önce 1 aylık hak düşürücü süre zarfında arabulucuya başvurulması zorunludur; aksi hâlde dava, dava şartı yokluğu sebebiyle dava usulden reddedilir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez. Arabuluculuktan sonuç alınamaması durumunda tahliye davasının önü açılır ve kiraya veren süresi içinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde bu davayı açabilir. Dava, yukarıda da belirtildiği üzere basit yargılama usulü ile görülür.
Burada dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Kiracının veya onunla birlikte yaşadığı eşinin kiralanan taşınmazla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bir konutu olmalıdır.
- Konut, oturmaya elverişli olmalıdır.
- Kiraya veren sözleşmenin kurulduğu anda yukarıdaki nitelikleri taşıyan bir konutun varlığını bilmemelidir.
AYDIN Hukuk & Müşavirlik / Arabuluculuk Bürosu