İHTİYAÇ NEDENİ İLE KİRALANAN YERİN TAHLİYESİ

Hürkan METE

AYDIN Hukuk & Müşavirlik / Arabuluculuk Bürosu

I-) Kiraya Veren Bakımından Kiralanan Yeri Tahliyesi ve Tahliye Süreci

Kiraya veren, yasada sayılan sebeplere dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesini sağlayabilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK’nin) 350. maddesine göre “Kiraya veren, kira sözleşmesini

1)    Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2)    Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

A)   Kiraya verenin kendi konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye istemesi

Kiraya veren, kendisinin konut veya iş yeri gereksinimi duyması durumunda kiracıyı kiralanan taşınmazdan tahliye edebilir.

Örneğin kiraya veren, oturduğu konuttan herhangi bir nedenle ayrılıp kiralanan taşınmaza yerleşecekse bu sebebi ileri sürebilir. Bilinmelidir ki Yargıtay, “konut gereksinimi” kavramını geniş yorumlamaktadır. Bu nedenle, kiraya verenin yerleşmesi amacını aşan bir yorumla olaya yaklaşmak gerekir. Söz gelimi 2 katlı bir evin alt katını kiraya veren kimse, kendi dairesine sığmayan eşyalarını yerleştirmek suretiyle burayı depo olarak kullanacağını öne sürüp kiracının tahliyesini talep edebilir[1].

Kiraya verenin iş yeri ihtiyacı da tahliye sebebidir. Kiralanan taşınmazda bizzat iş faaliyeti icra etme gereği duyan kiraya veren, tahliye isteyebilecektir.

B)   Kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye istemesi

Kiraya veren;

·      Eşi,

·      Çocuğu, torunu, torun çocuğu, torununun torunu (altsoyunun),

·      Annesi, babası, dedesi, ninesi, dedesinin babasının, ninesinin babasının (üstsoyunun),

·      Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin

Konut veya iş yeri ihtiyacını gerekçe göstererek kiracının tahliyesi sürecini yürütebilir.

Örneğin ailesiyle İstanbul’da yaşayan kiraya veren, çocuğunun Ankara’da üniversite kazanması üzerine Ankara’daki kiralanan taşınmaza çocuğunun yerleşeceğini ileri sürerek kiracıyı tahliye ettirebilir. Aynı biçimde kiraya veren, evlenip Elazığ’da kendi işini kurmak isteyen torunu için Elazığ’da bulunan kira konusunun tahliyesini talep edebilir.

TBK’nin gerekçesi nazara alınırsa kanun gereği bakmakla yükümlü kişiler, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK’nin) 364. maddesi çerçevesinde nafaka almasa bile nafaka koşullarını sağlayanlardır. Bu kapsamda kiraya verenin kardeşinin yardım edilmemesi hâlinde yoksulluğa düşmesi söz konusuysa yine ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi gündeme getirilebilecektir[2].

C)   Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hâle gelecekse kiraya veren, kiracının kira konusundan tahliye edilmesini isteyebilecektir.

Buradaki yeniden inşa veya imar maksadıyla yapılma gereği hasıl olan onarım, genişletme-değiştirme; esaslı olmak zorundadır ve buna ilaveten bu işlemler esnasında kira konusunun kullanımının olanaksız hâle geleceği anlaşılmalıdır ki tahliye istemi başarıya ulaşsın. Yargıtay, bir kararında bilirkişi raporunu referans alarak somut olayda kiralanan iş yerinde yapılan boya-badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğunu, imar amacıyla esaslı bir tadilat olmaması sebebiyle yeniden inşa ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur[3].

D)   Yukarıdaki sebeplere dayalı olarak tahliye isteyen kiraya verenin öne sürdüğü talebin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.

Yüksek mahkememiz Yargıtay’a göre hem konut hem de iş yeri ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi istemini sunan kiraya verenin işbu talebinin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bunun kanıtlanması gerekir[4].

Kiracıyı tahliye edip taşınmazı daha yüksek bedele başkasına kiralama amacı güden kiraya verenin tahliye sebeplerine sığınması kabul edilemez. Kaldı ki gereksinim sebebiyle kiracıyı tahliye eden kiraya veren, mevzubahis taşınmazı haklı sebep olmaksızın 3 yıl boyunca tahliye ettiği kiracıdan başka kişiye kiralayamaz. Şayet haklı sebep olmadan başkasına kiralarsa eski kiracısına son kira döneminde ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödemekle yükümlü olur.

E)   Tahliye süreci

Elindeki tahliye sebebini kullanarak kiracının tahliyesini sağlamayı arzu eden kiraya veren, ihtara gerekmeksizin belirli süreli kira sözleşmesi söz konusuysa sürenin sona erdiği günden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

Şayet belirsiz süreli kira sözleşmesi mevzubahis ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılacak tahliye davası ile sözleşme sona erdirebilir. Buradaki atıf nedeniyle belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona erdiği günün tespiti bakımından, TBK m. 328 ile 329’u dikkate alarak hareket etmeliyiz[5]. Bu doğrultuda belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Öte yandan taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, 6 aylık kira döneminin sonu için, 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Ek olarak, sıklıkla karıştırılan bir konuya açıklık getirmekte yarar vardır. Konut ve çatılı iş yerini konu alan belirli süreli kira sözleşmesi, sözleşmenin örtülü olarak uzaması durumunda belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmez. Hâlen belirli süreli sözleşmedir ve 1 yıl uzamış sayılır[6].

TBK m. 353’e göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılır.

II-) Yeni Malik Bakımından Kiralanan Yerin Tahliyesi ve Tahliye Süreci

Bilindiği üzere kamulaştırmaya dair hükümler haricinde kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı konumuna gelir.

Kiralananı sonradan edinen kişi; onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Örneğin 1 Ekim 2023’te kiralanan taşınmazı satın alan ve kira sözleşmesinin tarafı durumuna gelen yeni malik, çocuğunun konut ihtiyacı hasebiyle 1 Kasım 2023’e kadar bu durumu kiracıya yazılı şekilde bildirirse 1 Nisan 2024 itibarıyla dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir veya arzu ederse kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

AYDIN Hukuk & Müşavirlik / Arabuluculuk Bürosu