UYGULAMADA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ ve KİRA TESPİT DAVASI

Hürkan METE

AYDIN Hukuk & Müşavirlik / Arabuluculuk Bürosu

Konut ve çatılı işyerini konu alan kira sözleşmesinin tarafları, sözleşme özgürlüğü ilkesi doğrultusunda kira bedelini kararlaştırabilirler. Kural bu olmakla birlikte kanun koyucu, kira bedelinin belirlenmesi bakımından birtakım sınırlamalar getirmiştir.

14 Temmuz 2023’te 7456 sayılı Kanun’la 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (TBK’ye) eklenen geçici madde 2’ye göre; “yalnızca konut kiraları yönünden” 2 Temmuz 2023 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında (2 tarih de dahil) yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira dönemindeki kira bedelinin %25’ini geçemez. Söz gelimi hâlihazırda aylık 20.000 TL olan konut kirasının bedeli, 1 Ocak 2024’te yenilecekse yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedeli 25.000 TL’yi geçemeyecektir. Ancak, bir önceki kira döneminin tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE’deki) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması durumunda değişim oranı geçerlidir. TBK’nin geçici 2. maddesi, 1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanacaktır. Vurgulamak gerekir ki; bu maddeye aykırı şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar bakımından geçersiz olacaktır. Yukarıda verilen örnekteki aylık 20.000 TL’lik konut kirası bedeli, yeni kira döneminde 30.000 TL olarak belirlenirse sanki sözleşme 25.000 TL üzerinden yapılmış sayılacak ve kiracı, fazla ödediği bedelleri sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde kiraya verenden talep edebilecektir.

Öte yandan çatılı iş yeri kirası bakımından TBK’nin geçici 2. maddesi uygulanmaz. Bu hâlde bize TBK m. 344/1 ışık tutacaktır. Tarafların yeni kira dönemi için belirleyecekleri çatılı iş yeri kirası bedeli, bir önceki kira döneminde TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural, 1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Kanun koyucu, 1 Temmuz 2024 sonrası için %25’lik sınır getiren TBK’nin geçici 2. maddesine benzer bir hüküm tesis etmezse tıpkı çatılı iş yeri kiralarında olduğu gibi konut kiraları yönünden de TBK m. 344/1 uygulama alanı bulacaktır.

Şayet kira sözleşmesinin tarafları, yeni kira dönemi için bir kira bedeli belirleme konusunda anlaşamazlarsa her zaman kira tespit davası açabilirler. Ancak bu davayı açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekmektedir. Zira 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinin 1. fıkrasının (a) bendine göre kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından arabulucuya başvurmak, dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan kira tespit davası, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir. Arabuluculuk nezdinde anlaşma sağlanamaması ihtimalinde kira tespit davasının davacısı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Kira tespit davası konusunda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Diğer yandan bu dava, basit yargılama usulüne tabi olacaktır.

Kira tespit davası; yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Örneğin, 1 Ocak 2024’te kira dönemi yenilenecekse en geç 2 Aralık 2023’e kadar (bu tarih dahil) kira tespit davası açıldığı takdirde dava neticesinde belirlenen bedel, 1 Ocak 2024’ten başlayarak geçerli olacaktır. Aynı şekilde kiraya veren, en geç 2 Aralık 2023’e kadar (bu tarih dahil) kiracıya kira bedelinin arttırılacağını yazılı olarak bildirip izleyen yeni kira döneminin sonuna dek kira tespit davası açarsa dava neticesinde belirlenen bedel, 1 Ocak 2024’ten başlayarak geçerli olacaktır. 

Bununla birlikte kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına yönelik bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira tespit davası sonunda, kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Fakat hâkim, kira bedelini “yalnızca konut kiraları yönünden” 2 Temmuz 2023 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında (2 tarih de dahil) yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelini, bir önceki kira dönemindeki kira bedelinin %25’ini geçmeyecek biçimde ve kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete uygun bir biçimde belirler. Çatılı iş yeri kirası söz konusuysa hâkim, kira bedelini TBK m. 344/2 doğrultusunda bir önceki kira döneminin TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler.

Kira bedelinin belirlenmesi hususunda TBK m. 344/3’ü göz ardı edemeyiz. Bu hükme göre, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her 5 yıldan sonraki kira döneminde bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

TBK m. 344/3’ten hareketle şu sonuçlara varmak mümkündür[1]:

  1. Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli yapılmışsa sözleşmenin yenileneceği zaman, TBK m. 344/3 uygulanır. Ancak hemen belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli yapılması ihtimalinde 5. yılın dolmasıyla TBK m. 344/3 uyarınca kira bedeli tespiti yapılıp yapılamayacağı hususu tartışmalıdır.
  2. Kira sözleşmesi 1 yıllığına yapılmış ve bu sözleşme TBK m. 347/1 çerçevesinde 5 yıl boyunca her sene yenilenmişse 6. yıldaki kira döneminde TBK m. 344/3 uygulanır.
  3. Kira sözleşmesinde 5. yıldan sonrası için kira bedelinin arttırılacağı öngörülse dahi TBK m. 344/3 uygulanır.
  4. Kira sözleşmesi 1 yıldan uzun, 5 yıldan kısa süreli yapılmışsa ve yenilenmelerle sözleşmenin 5. yılı geride kalmışsa yine TBK m. 344/3 uygulanır.
  5. Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli yapılmış ve her yıl bedelin belli oranda artacağı belirlenmişse 5. yılın sonunda TBK m. 344/3’e başvurulamaz. Her yılda yapılacak artış, TBK m. 344/1 ile TBK geçici madde 2’deki sınırlara uyulması durumunda geçerlidir.

Hâkim, TBK m. 344/3 kapsamına giren bir durumla karşılaştığında kira bedelini,

  1. 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı,
  2. Kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak
  3. Hakkaniyete uygun biçimde belirler.

Hâkimin TBK’nin geçici 2. maddesinde konut kiraları açısından öngörülen %25’lik artış sınırını, TBK m. 344/3’teki durumlar için uygulayıp uygulamayacağı konusunda bir netlik yoktur. Geçici 2. madde, yalnızca TBK m. 344/2’deki durum için bahsi geçen sınırın uygulanacağını vurgulamıştır. Geçici 2. maddede TBK m. 344/3’e bir gönderme yapılmadığından TBK m. 344/3’e giren meselelerde geçici 2. maddedeki konut kiraları için öngördüğü sınırın uygulanmayacağı sonucuna varmak olanaklıdır.

Taraflar, kira sözleşmesinde kira bedelini yabancı para üzerinden belirlemişse 20 Şubat 1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ne var ki, TBK’nin “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi hükmü saklıdır. 5 yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak TBK m. 344/3 uygulanır.


[1] Cevdet Yavuz/Faruk Acar/Burak Özen, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 18. Bası, Beta, s. 341 vd.

AYDIN Hukuk & Müşavirlik / Arabuluculuk Bürosu